Аренда жилья в германии

Поиск жилья в Германии

Поиск места жительства в Германии для мигранта становится первым серьёзным испытанием. Справиться с задачей непросто даже бюргерам. Часть немецких городов настолько перенаселена, что аренда квартиры превращается в сложнейший квест с невероятными сюжетными поворотами и неожиданными развязками.

Мигранту сложнее на порядок: недостаточное знание языка, непонимание особенностей съёма жилья, незнание законов — список препятствий неполный. Немцы отнюдь не стремятся сдавать недвижимость иностранцам. Чтобы результативно конкурировать с местными, придётся разобраться в теме по полной программе. Задача статьи — дать исчерпывающий ответ на вопрос «как арендовать жильё в Германии».

Проникнувшись пониманием тяжести проблемы, приготовьтесь применить весь доступный арсенал способов. Начинайте с очевидного: поиск в интернете. Крупнейший немецкий сайт недвижимости — ImmobilienScout24. По интерфейсу не отличается от стандартных.

Не ограничивайтесь просмотром предложений. Зарегистрируйтесь на сайте, заполните профиль, добавьте фото, опишите потребности, укажите сроки. Шанс, что объявление привлечёт арендодателя, ненулевой.

Важно: позаботьтесь, чтобы общение происходило на понятном немецком или английском. Не знаете язык на достаточном уровне — не отпугивайте немцев ошибками

Сохраните критерии поиска и проверяйте предложения пару раз в день. Появился подходящий вариант — немедленно реагируйте. В больших городах выгодные предложения хозяева деактивируют через 2-3 часа, получив десятки запросов. Пишите запрос в форму связи с владельцем с просьбой назначить время просмотра.

Локальные объявления в местных газетах — дополнительный источник предложений об аренде недвижимости. Региональные печатные СМИ продаются на вокзалах и в киосках Toto-Lotto.

Подключайте к решению проблемы работодателя. Уместно сделать это ещё на этапе заключения контракта. Серьёзные немецкие фирмы заранее предоставляют варианты временного жилья работникам-иностранца, чтобы избавить сотрудников от стресса.

Когда сроки поджимают, придётся обращаться в агентства недвижимости. Не факт, что помогут, но испробовать надо. Не бросайте попыток искать подходящий вариант самостоятельно! Полагаться на маклеров опрометчиво, продолжайте искать параллельно. Провизион маклеру платит тот, кто лично подписал контракт на поиск или сдачу жилья, и только после заключения арендной сделки.

Просмотр

Разрыв шаблона для иностранца произойдёт и на этом этапе. В Германии потенциальные арендаторы тоже просматривают жильё, но скорее это мероприятие для хозяев объекта. Арендодатели придирчиво перебирают возможных кандидатов, собирают информацию, просят доказать кредитоспособность. Выбор затягивается на недели.

Обязательное доказательство финансового благополучия — распространённый метод отсечь потенциальных неплательщиков. Бумагу придётся сделать за деньгизаказать
Документ называется SCHUFA-Bonitätsauskunft и стоит 29,95€. Содержание подтверждает отсутствие просрочек по регулярным платежам в Германии.

Просмотр организуется так: в согласованное с проживающими жильцами (ведь следующего арендатора ищут до того, как съедет предыдущий) время приходят потенциальные кандидаты. Осмотрев помещение, желающие заключить контракт оставляют контактную информацию. Хозяева перебирают кандидатуры и запрашивают интересующие детали.

Что интересует немецких арендодателей:

• Сколько людей будут жить с главным арендатором.
• Где работает потенциальный жилец, сколько зарабатывает, доказательства в виде последнего зарплатного листочка.
• Подтверждение кредитоспособности.

Принесите указанные бумаги на первую встречу. Моментальная реакция на запрос даст дополнительный шанс получить добро арендодателя на заключение контракта. Одевайтесь поприличнее, приходите в назначенное время.

В Германии арендодатель выбирает подходящего жильца и просит заполнять анкеты потенциальных кандидатов.

Потенциальный арендатор тоже нуждается в информации о помещении. Расспросите хозяина, заинтересованность — дополнительный плюс к оставляемому впечатлению.

• Если объект оказался пустым, узнайте, как так получилось. Пустующие квартиры и дома — нестандартная ситуация в Германии.
• Повысилась ли стоимость аренды по сравнению с предыдущим контрактом. Узнайте среднюю цену за квадратный метр в городе.
• Кто живёт в доме, что за соседи за стеной и сверху.
• Расположение ближайшего супермаркета.
• Как ходит транспорт, что с парковкой.
• Уровень шума днём и ночью.

Жилая недвижимость в Германии: вопросы и ответы

Заключение договора об аренде жилья в Германии требует внимания и ответственного отношения к процедуре. При этом часто возникают вопросы, на которые следует найти ответы еще до подписания документа.

Почему арендодатель требует Kaution, что это такое и каков его размер?

В договоре об аренде квартиры отдельным пунктом прописывают залог за квартиру, или Kaution, который передается владельцу жилья на весь срок проживания арендатора в квартире. Максимальный размер залога – тройной размер месячной аренды. Если квартира снята по 500 евро в месяц, то размер Kaution составит 1500 евро. Этот залог является гарантией того, что в случае поломки или нанесения ущерба жилью хозяин получит компенсацию.

После окончания срока аренды и выезде арендатора вся сумма полностью или ее часть возвращается квартиронаймачу. Если же квартире был нанесен серьезный ущерб или арендатор расторг договор раньше оговоренного срока, деньги ему не возвращаются.

Залог вносится на отдельный счет (Mietkautionskonto) под обычный процент, и если квартирант «задержится» лет на 20-30, то деньги обесценятся. Другой вариант – деньги вносятся на счет квартиранта, а банковская книжка передается собственнику квартиры.

Правда ли, что немецкие квартиры часто сдаются без мебели?

Да, это так. Немцы не любят старые, тем более чужие мебель, поэтому жилье на длительный срок предпочитают арендовать без лишних мебели, а потом покупают или перевозят свои собственные. Исключение составляет только кухонное оборудование (оно может быть встроенным), поэтому, если оно новое, следует оговорить стоимость его покупки или аренды.

Старое кухонное оборудование передается, как правило, бесплатно.

Другое дело, если речь идет про краткосрочную аренду – на несколько дней или месяц-два. Здесь уже без мебели не обойтись, и аренда квартиры включает все необходимое для проживания.

Обязательно ли заключать договор об аренде квартиры?

Арендные договоры имеют целью защитить интересы как квартиросъемщика, так и арендодателя. Когда речь идет о длительной аренде, то необходимость заключения договора вопросов не вызывает. Когда же речь заходит об кратковременную аренду квартиры на несколько дней, недель и месяцев (до года), то по обоюдному согласию договор может не заключаться: среди немецких граждан тоже есть желающие сэкономить и не платить налоги при сдаче в аренду своей недвижимости.

Можно ли арендовать квартиру в Германии на несколько дней?

Можно. Сдача жилья в краткосрочную аренду в крупных городах или туристических центрах Германии превратилась в выгодный бизнес, который приносит до 15% прибыли. Много иностранцев, которые не любят жить в отелях, предпочитают снимать квартиры на 1-2 суток. Но за домашний комфорт им придется заплатить: в зависимости от района и типа квартиры оплата может составлять от 40 до 100 евро за сутки (при этом необходим залог около 200 евро).

Что необходимо знать иностранцам об изменении статуса в США

Налоги в Испании

Виза в Японию для украинцев

Как украинцам получить гражданство Болгарии

Почти четверть рабочих-мигрантов в мире выбирают Канаду

Плата за гражданство США увеличится вдвое

Трудовую миграцию можно остановить в течении нескольких лет

В Польше подписан закон, улучшающий условия для сезонных работников

Особенности жилья в Германии

Существуют определенные особенности рынка недвижимости в Deutschland. Одна из них – это стабильность. Рост цен осуществляется вместе с повышением доходов населения. При этом не наблюдается резких скачков.  Благодаря такой ситуации, с недвижимости можно получать гарантированный доход 4-8 % в год.

Предусмотрены определенные ипотечные проценты:

• Для граждан Германии: 0,8-2%,
• а для иностранцев: 3-5 %.

Цены сильно отличаются в зависимости от разных регионов. Более дорогостоящее жилье в

• Мюнхене,
• Гамбурге
• Берлине.

На востоке страны цены примерно в три раза ниже.

Легально находящиеся в стране иностранцы, могут найти подходящее жилье с учетом возможностей и предпочтений. Выбор варианта жилья определяется финансовыми возможностями, целями

В Германии не принято сдавать жилье с мебелью. Ее забирают с собой или выкидывают. Чаще всего остается только кухня.  Решая, как снять жилье в Германии следует рассмотреть следующие варианты:

• Недорогой вариант – комната в общежитии подходит для студентов.
• Аренда комнаты в коммунальной квартире. Стоимость аренды делится на несколько жильцов.
• Самый распространенный вариант – аренда отдельной квартиры. Студенты и одинокие люди выбирают жилье, площадь которого до 40 кв. метров.
• Представители среднего класса часто выбирают жилище с площадью до 70 квадратных метров.
• Квартиры, площадью свыше 100 кв. метров относятся к элитному варианту.

Аренда отдельного дома обойдется дороже. Кроме арендной платы придется выплачивать определенную сумму за обслуживание.

О сокращениях и аббревиатурах

Для того чтобы арендовать жилье, одним из первых шагов будет его поиск. Инструментов для этого в Германии много (мы подробнее обсудим это далее), но новичку будет не так просто разобраться в смысле предложений, не зная используемые аббревиатуры.

Стоимость аренды

Прежде всего, три уже известных нам термина, без учета которых нельзя точно рассчитать будущие затраты:

KM	Kaltmiete (аренда нетто)
NK	Nebenkosten (коммунальные платежи)
WM	Warmmiete (аренда брутто = KM + NK)
MM	Monatsmiete (арендная плата за месяц, может использоваться и для определения Kaution, например, 3ММ – залог в размере 3-х месячных плат)
MK	Mietkaution (залог за квартиру. Он же уже известный нам Kaution)

Параметры квартиры

Здесь нужно обязательно обратить внимание на повторяющиеся символы. Далее вы увидите, что ванная и балкон могут обозначаться одним и тем же сокращением – B, а коридор и душ – D

Ниже поясним, как разобраться с этими данными.

Z или Zi	Обозначает комнату. Количество указывается цифрой впереди: Z или 1Z – однокомнатная квартира, 2Z и 3Zi – 2-х и 3-х комнатная соответственно
К	Кухня
B	Ванная
B	Балкон
D	Душ
D	Коридор
T	Терраса
AK или AR	Кладовка
GWC	Второй (дополнительный) туалет
WG	Зимний сад, веранда
SZ	Спальня

Теперь о повторяющихся символах. Дело в том, что ванна или душ являются обязательными, и наличие в аббревиатурах литер «B» или «D» в единственном числе обозначает тип санузла. Если буквы повторяются, то именно вторая будет обозначать балкон / коридор.

Для примера, 2ZB – двухкомнатная квартира с ванной, 2ZD – такая же, но с душем, а 2ZBB – она же с ванной и балконом.

Еще один пример – попробуйте сначала распознать все сами, и только потом посмотрите нашу расшифровку:

4KBDD + 2SZ + GWC + AR + T

Расшифровали? Теперь проверьте себя, нажмите для этого «Показать»:

Кстати, перечень сокращений может писаться как через «+», так и через запятую.

Важно, что такие сложности обозначений не всегда воспринимаются и самими немцами, так что встретить в объявлениях ошибки можно довольно часто. Обязательно уточняйте реальную структуру жилья.

Этажность

Этаж проживания важен. С ним связана и безопасность, и доступность. От него зависит о стоимость аренды.

У немцев счет этажей начинается с нулевого. То есть то, что мы привычно называем первым – для них «0», наш второй они именуют первым, третий – вторым и т.д.

Принятые сокращения:

EG	Первый «нулевой» этаж
1ETG, 2ETG…nETG	Второй, третий… n-ный этаж.
OG	Самый верхний этаж многоэтажки
KG	Подвальный «минус первый» этаж. Недорогое жилье часто можно встретить в таком исполнении
DG	Чердачный этаж
L	Наличие лифта

Лифт достаточно важный аргумент при выборе высокорасположенной квартиры. Во-первых, это удобство, а далеко не вся подобная недвижимость в ФРГ имеет лифты или доступ к ним. Во-вторых, обслуживание лифта может стать дополнительной статьей расхода.

Типы недвижимости – дом, квартира или комната

Разумеется, сдаваться в наем могут не только квартиры, но и дома, таунхаусы и т.п. Понять, о чем идет речь, можно по следующим аббревиатурам:

Whg или WE	Квартира
EFH	Дом для одной семьи
ELW	Выделенная квартира в доме, изначально предназначенном для одной семьи
DHH	Полдома, предназначенного на две семьи и имеющего общую стену
RH, REH, RMH	RH – один из домов в ряду с общими стенами (таунхаус). При этом REH – крайний, RMH – в середине
FH, FMH, FHS	Еще одни обозначения. Связанные с семейными домами или их частями
WG	Общежитие

Общежитие (коммуналка) обозначены теми же литерами, что и наличие веранды. Сведения нужно уточнять у арендодателя.

Другие сокращения

Еще несколько аббревиатур, которые могут помочь при поиске жилья:

EB	«Первый жилец», т.е. арендодатель уверяет, что ранее здесь никто не жил. Обязательно уточняйте вопросы мебели и кухни
NB	Недвижимость новой постройки
AB	Старая постройка
P, SP, PP	Парковка
СР	Крытая парковка
TG	Стоянка в подвале (подземный паркинг)
Gge	Гараж
SH, ZH	Система отопления на один дом
FW	Подключение к центральной котельной
GEH	Газовый котел
WBH	Теплые полы
O или OH	В доме имеется камин
HT	Разрешено заводить домашних питомцев
NR	Запрещено курение

Нередко сокращения применяют и к бытовой технике, например, GK – электроплита с керамическим покрытием, GS – посудомойка и т.д., но с данными аббревиатурами путаница возникает еще чаще, поэтому каждую позицию нужно уточнять.

Как рассчитать арендную плату

Она будет состоять из 2 частей:

• оплата за месяц (фиксированная часть);
• аванс за коммунальные платежи.

Этот самый аванс может быть в размере от 50 до 250 евро в месяц. Около 70 евро — средний счет. В коммуналку включаются все платежи по квартире за использованную воду, отопление. И плюс — все расходы по зданию: страховка от пожара, обслуживание лифта, уборка территории.

Реальная полная стоимость получается в конце года. Если по предоплате жилец заплатил меньше — ему высылают счет с просьбой доплатить. Небольшие ошибки подозрений не вызывают, но если недоплатили 200-300 евро — это уже повод для владельца задуматься, хочет ли он продолжать контракт с вами.

Залог

Обычно — 2-3 месячные оплаты. Их нужно будет положить в банк на сберкнижку хозяина. Теперь все чаще владелец жилья хочет получить поручительство за кауцион. Так они получают поручительство страховой организации за 80-100 евро в год. Вы читаете мою рубрику «Новости из Германии«?

Мебель

Чаще всего квартиры сдаются без мебели. Из обустроенного — только кухня. Все остальное у жильцов должно быть свое. Бывает, что и кухни нет, или ее приходится выкупать у прошлых жильцов. Кухня, даже самая простая, из ИКЕИ стоит не менее 2000 евро, так что это расход. Стоит уточнять сразу, если не готовы покупать новую мебель.

Что делать, если не получается найти жилье?

В таких городах, как Мюнхен и Берлин претендентов на квартиру бывает по 70-80 человек! Только представьте себе, какая это конкуренция. Иностранцы, обычно, идут в самом конце списка.

К сожалению, в больших городах, где больше возможностей найти работу, всегда так с арендой. В маленьких городах претендентов бывает по 2-5 человек, но с работой большие проблемы. Даже для своих граждан порой не хватает рабочих мест.

Если не получается найти квартиру через крупные сайте, начинайте искать через печатные издания. Киоски Totto-Loto продают региональные издания, газеты с объявлениями, ценами.

Или еще вариант — искать варианты по пригороду, маленьким городкам. В Германии хорошо развита система поездов и электричек. Будете тратить больше времени на проезд, зато быстрее найдете себе квартиру или домик в пригороде. А потом уже можно будет без спешки искать варианты поближе к работе. Кстати, так сами немцы часто поступают.

Остались вопросы по аренде? Обязательно задавайте! Если у кого-то был собственный опыт аренды в Германии — напишите нам об этом, поделитесь лайфхаками, советами для читателей.

С вами была я, Наталья Глухова, желаю приятного дня!

Выбор: я хорошо знал эту страну, и всегда на нее ориентировался

Вопрос о вложении денег в недвижимость России передо мной даже не стоял. Я не заинтересован не только в таких инвестициях, но и в дальнейшем проживании здесь. В Германии же я много раз бывал, хорошо ее знал и всегда на нее ориентировался. Кроме того, недвижимость там недорогая, а уровень жизни, напротив, — высокий. Сначала я еще думал о приобретении инвестиционного объекта в Нидерландах, но порог входа на этот рынок намного выше.

На выставки по недвижимости я не ходил. Всю информацию о предложениях в Германии искал в интернете. Так же нашел и риэлтора — L&B Immobiliya. Созвонились

Мне понравился подход к клиенту в этой компании, качественная обратная связь и, что немаловажно, российский менталитет. Стали работать

В агентстве мне предлагали различные варианты вложения средств. Несколько месяцев мы с женой их изучали, выбирали, и в итоге приняли совместное решение остановиться на этом. Приобрели небольшую квартиру (34 кв. м)  в Гайслингене, городке рядом со Штутгартом. Объект нас привлек доступной ценой и сравнительно высоким доходом.

Справка Prian.ru

Гайслинген – это районный центр в земле Баден-Вюртемберг, в котором проживает не более 30 тыс. жителей. При этом городок может похвастаться многовековой историей, архитектурные памятники которой в прекрасном состоянии дошли наших дней – старинные ратуши, протестантские церкви, традиционные немецкие домики в стиле фахверк и сегодня украшают его центр.

Аренда жилья в Мюнхене при переезде на ПМЖ в Германию — меблированные квартиры

Меблированная аренда в Мюнхене традиционно ассоциируется с арендой на отпуск и краткосрочной или среднесрочной арендой ( от 3 месяцев до 1 года). Хотя в последние годы в городе достаточно предложений квартир с мебелью в длительную аренду.

Как выглядят меблированные квартиры в аренду в Мюнхене?

Аренда меблированного жилья в Мюнхене означает несколько вариантов. От тех квартир, которые включают стандартную мебель (кровати, диван, столы, кухонные принадлежности и т. д.), до оснащенных всеми современными удобствами (телевизор, Wi-Fi и т. д.). Каждый агент или веб-сайт должны полностью объяснять, что входит в стоимость аренды. Как и в случае с не меблированной недвижимостью, вы можете найти меблированное жилье всех типов и размеров.

Расходы на аренду меблированной квартиры в Мюнхене в 2021 году

Как и следовало ожидать, меблированные объекты стоят дороже, хотя и не очень. Двухкомнатные квартиры стоят от 1000 до 1750 евро в месяц. Четырехкомнатные квартиры оцениваются уже в сумму от 1800 до 3000 евро. Дома с террасами стоят около 1600 евро, а для 4+ спален — более 4000 евро в месяц. Недвижимость может быть арендована как «холодная» или «теплая», но с большей вероятностью в нее будут включены коммунальные расходы.

Договор об аренде меблированной недвижимости в Мюнхене в значительной степени аналогичен контрактам аренды квартир без мебели. Хотя, как правило, у вас будет меньше свободы в принятии решений по дополнительной меблировке и декорированию интерьера. В большинстве договоров от вас потребуют профессиональной уборки перед возвратом. Меблированное жилье более популярно среди тех, кто останавливается в Мюнхене на короткий период, или только что переехавших лиц в городе и нуждающихся в краткосрочной аренде.

Аренда жилья в Мюнхене при переезде на ПМЖ в Германию — обслуживаемые квартиры

Обслуживаемые апартаменты — это полностью меблированные квартиры, в которых предоставляют дополнительные услуги, такие как обслуживание, уборку комнат и удобства на территории жилого комплекса. Они аналогичны гостиничным услугам. Ими пользуются чаще всего командированные специалисты.

Что такое квартиры с обслуживанием в Мюнхене?

Вы можете найти обслуживаемые роскошные апартаменты от различных компаний в Мюнхене, причем некоторые также предлагают полностью обслуживаемые дома. Они могут быть предоставлены в отдельных жилых комплексах или роскошных отелях. На выбор доступен уровень обслуживания с услугами, включая уборку, стирку, завтрак и обслуживание номеров.

Стоимость обслуживаемых квартир в Мюнхене в 2021 году

Квартиры с обслуживанием, как правило, сдаются посуточно. Хотя доступна аренда и на более длительные периоды, она обойдется дешевле. Цены могут варьироваться от 50 до 200 евро за ночь, при этом дополнительные услуги часто оплачивают отдельно.

При аренде обслуживаемой квартиры, скорее всего, придется подписать договор о сроках и условиях, аналогичный тому, который вы должны подписывать с отелями. У некоторых компаний попросят внести депозит, чтобы покрыть риск убытков, особенно для длительного проживания. Обычно вы указываете период времени, в течение которого вы хотите оставаться в городе, затем сможете продлить договор. В большинстве контрактов требуется, чтобы арендаторы не вносили изменений во внешний вид и интерьер.

Что делать если арендовать недвижимость не получается

Необходимо искать компромиссы. Увеличение бюджета — очевидное решение. Чем выше цена, тем меньше соискателей.

Расширяйте площадь поисков. В Германии развита транспортная инфраструктура. Ездить на работу из соседнего района или пригорода порой по времени занимает немногим больше, чем из центра города.

Снимите неподходящий вариант, если таковой подвернётся. Пускай число комнат меньше требуемого или отдалённость от работы заставляет мириться с длительными поездками. Продолжать поиски дальше ничего не запрещает.

В аварийной ситуации придётся прибегнуть к временной аренде.

27-08-2017, Степан Бабкин

Какие документы у вас могут потребовать перед подписанием договора

• Копии паспортов и копии виз
• Справки о зарплате за последние 3 месяца (Gehaltsabrechnung). Эту справку вам должны ежемесячно либо выдавать на работе, либо присылать на дом по почте.
• Schufa-Auskunft (Bonitätsauskunft) — справка, в которой написано, были ли у вас проблемы с банками или др. финансовыми институтами, т.е. информация о вашей кредитоспособности.
• Также могут попросить заполнить и подписать Selbstauskunft — анкета, в которой вы еще раз даете данные о себе, о домашних животных, если есть, где и у кого вы снимали квартиру до сих пор (некоторые звонят предыдущим Vermieter) и т.д.

Стоимость аренды жилья в Германии

Стоимость аренды жилья в Германии обусловлена многими факторами. На нее влияет тип жилой недвижимости и его местонахождение, площадь. Более высокие арендные ставки характерны для западных федеральных земель, более низкие – для восточных.

В последние годы наблюдается рост цен на аренду, поэтому во многих крупных городах (Мюнхене, Гамбурге) были введены ценовые ограничения, согласно которым арендная плата не может превышать более чем на 10% среднюю стоимость на данной территории.

Для того, чтобы лучше ориентироваться в ценах на аренду жилья в Германии, следует учитывать индекс средних цен Mietspiegel.

Средние ставки на аренду квартир по федеральных землях Германии в 2018 году:

Федеральная земля/город	Цена в евро/м2 30 кв. м	Цена в евро/м2 60 кв. м	Цена в евро/м2 100 кв. м
Баден-Вюртемберг
Земля Баден-Вюртемберг	15,45	10,84	9,96
Штутгарт	23,27	16,95	14,92
Тюбинген	13,67	11,23	10,33
Мангейм	12,69	9,53	10,09
Бавария
Земля Бавария	15,40	11,67	10,63
Мюнхен	22,41	18,26	18,01
Эрланген	14,53	11,19	10,50
Нюрнберг	14,03	10,47	10,86
Берлин
Земля Берлин	14,38	11,32	12,5
Берлин	14,38	11,32	12,5
Бранденбург
Земля Бранденбург	6,79	6,38	7,82
Потсдам	9,70	9,74	10,80
Бранденбург ан дер Хавель	6,03	5,70	6,28
Свободный город Бремен
Земля Бремен	9,56	7,65	9,42
Бремен	10,56	9,04	10,20
Свободный город Гамбург
Гамбург	16,14	12,07	13,36
Гессен
Земля Гессен	14,29	10,44	10,32
Франкфурт-на-Майне	18,07	14,20	14,75
Висбаден	14,05	10,81	11,59
Фульда	12,87	8,98	8,56
Мекленбург — Передняя Померания
Земля Мекленбург -Передняя Померания	7,42	6,03	7,45
Шверин	7,32	5,65	7,35
Росток	7,71	7,26	10,01
Нижняя Саксония
Земля Нижняя Саксония	9,46	7,21	7,45
Ганновер	11,40	8,67	9,90
Хильдесхайм	8,37	6,73	7,06
Северный Рейн — Вестфалия
Земля Северный Рейн — Вестфалия	10,37	7,16	8,06
Дюссельдорф	13,47	10,70	11,83
Дортмунд	9,48	7,05	8,19
Кельн	14,12	11,07	11,57
Рейнальд-Пфальц
Земля Рейнальд-Пфальц	11,09	7,76	7,54
Майнц	13,45	10,77	11,73
Саар
Земля Саар	8,76	7,18	6,52
Саарбрюкен	9,18	7,40	6,96
Саксония
Земля Саксония	7,00	5,75	7,28
Дрезден	8,70	7,50	9,44
Лейпциг	8,76	6,83	8,71
Хемниц	5,45	4,93	5,69
Саксония-Анхальт
Земля Саксония — Анхальт	6,73	5,38	6,02
Магдебург	6,70	5,89	6,73
Шлезвиг-Гольштейн
Земля Шлезвиг-Гольштейн	15,45	10,84	9,96
Тюбинген	13,67	11,23	10,33
Киль	10,10	8,61	9,17
Тюрингия
Земля Тюрингия	7,14	5,69	6,33
Эрфурт	7,94	7,21	8,40

Аренда жилья в курортных районах (например, в Гармиш — Партенкирхене в Баварии) обойдется дешевле, чем в крупных промышленных центрах, но дороже, чем в провинциальных немецких городках. Так, апартаменты в Бад-Тельц (Бавария) площадью 150 кв. м будут стоить примерно в 1279,5 евро в месяц.

Интересный факт. В городе Аугсбург существует квартал-пансион Фуггерай, который был заложен Якобом Фуггер в 1521 г. для бедных, но благочестивых католиков. Этот квартал сегодня населяют более 150 пенсионеров, которые платят за все по 3,35 евро в год.

Статистика по аренде в Германии

Строительный бум не влияет на перенаселённость немецких городов. Статистический показатель «количество конкурентов на просмотр одного объекта после публикации объявления» даёт представление о проблеме. Десятка «лидеров»:

Конкуренция на съём жилья

Город	Количество желающих посмотреть
Мюнхен	77
Штутгарт	75
Кёльн	53
Фрайбург	51
Карлсруэ	48
Ганновер	45
Аугсбург	40
Брауншвейг	39
Майнц	36
Берлин	33

Да, 77 соискателей на одну квартиру в Мюнхене — сумасшедшее количество! Но даже десяток кандидатов — проблем. Повторюсь, иностранцы для немцев по умолчанию ближе к концу списка изъявивших желание подписать контракт.

Ожидание в очереди перед просмотром жилья в Германии в порядке вещей.

По статистике, наименьшие проблемы с жильём в Хемнице (в среднем 2 кандидата на новое объявление), Лейпциге (3), Магдебурге (3) и Халле (Заале) (4).

В среднем одинокий житель Германии живёт на 59 м² и платит за аренду максимум 30% доходов.

Самая дорогая средняя аренда

Мюнхен — самый дорогой город Германии. Это не новость, но стоимость аренды повергает в шок вновь и вновь. Если исходить из вышеуказанных параметров — средняя площадь, не дороже 30% зарплаты — мюнхенцу потребуется непомерный доход в 82663€ в год. Сумма ненормальная. Не более 10% немцев зарабатывают больше.

В других больших метрополиях ситуация не лучше.

• Для Штутгарта потребуется годовая зарплата 69843€
• Вюрцбург — 63160€
• Франкфурт — 62309€
• Гамбург — 52906€
• Кёльн — 49498€

Между лидерами рейтинга затесались пригороды и близлежащие населённые пункты. Так, в ТОП-10 по ценам входит регион вокруг Мюнхена, Майнц и Висбаден около Франкфурта и Бёблинген возле Штутгарта.

Юг Германии дороже остальных регионов

При нанесении данных на карту страны, наиболее дорогие регионы окажутся на юге: в Баварии и Баден-Вюртемберге в 117 районах из 140 потребуется зарабатывать выше средних немецких доходов. В 78 регионах «выше» означает «минимум на 20%».

Забавно, что наиболее дешёвые участки тоже находятся в Баварии. В Вунзидель-им-Фихтельгебирге достаточно получать 1829€ брутто в месяц, чтобы 30% хватило на оплату жилья. В соседнем Тиршенройте — 1916€. В баварском Хофе — 1960€.

В числе самых доступных регионов находятся целые федеральные земли, в которых можно спастись от дороговизны. В Саксонии почти все небольшие населённый пункты и Хемниц весьма доступны, только Лейпциг и Дрезден выделяются ценами. В Тюрингии также дёшево почти везде, кроме Эрфурта, Йены и Веймара. В Нижней Саксонии большинство участков на карте входят в понятие «недорогие».

Обидно, что список проблемных городов совпадает с местами, где требуются рабочие руки. У мигранта велики шансы найти работу в Кёльне и месяцами подыскивать варианты. А там, где арендовать недвижимость проще, вакансий толком нет и уровень безработицы выше среднего.

Одиноким нет смысла жить в большом городе

Исходя из расчётов, с экономической точки зрения внесемейному человеку снимать квартиру в густонаселённом пункте — расточительство. В семи крупнейших городах Германии — Берлин, Гамбург, Мюнхен, Кёльн, Франкфурт, Штутгарт и Дюссельдорф — чтобы не платить свыше трети получки за арендованное жильё требуется 58689€ в год.

Кому необходимо жить в населённых метрополиях, остаётся три варианта на выбор:

• довольствоваться меньшей площадью,
• отдавать больше 30% за аренду недвижимости
• или зарабатывать гораздо выше среднего.

Плюсы и минусы ведения арендного бизнеса в Германии

Плюсы	Минусы
Германия – «нация арендаторов»: около 50% немцев снимают недвижимость. Инвесторы выигрывают от сложившейся ситуации, так как всегда могут сдать жильё в аренду	Последние десять лет цены на недвижимость растут быстрее арендных ставок. Это привело к снижению доходности немецких квартир. В крупных городах средняя рентабельность составляет 1–3%, в небольших всё ещё можно получить более 5%
Во многих регионах наблюдается дефицит жилья. Это провоцирует постоянный рост цен на недвижимость и даёт собственнику ещё один канал получения дохода – за счёт капитализации его имущества	В Германии уровень арендной платы регулируется законодательством. Собственник не может выставить цену по своему усмотрению. Также владелец не имеет права повышать цену по уже действующему договору более чем на 15% за три года
Низкий порог входа в арендный бизнес: в небольших городах Германии всё ещё можно найти квартиру для сдачи внаём даже за €30 тыс. Спрос от арендаторов ниже, чем в мегаполисах, но он всё-таки есть	Владелец квартиры не может быстро выселить арендатора: уведомлять необходимо за три – девять месяцев. В случае разногласий – обращаться в суд. А судебные разбирательства в Германии длительные и недешёвые
Арендный бизнес в Германии считается одним из самых защищённых в мире. Все процессы прозрачны, расчёты проводятся только по безналу, а система работает так, что защищены и арендодатели, и арендаторы. Сделку с недвижимостью можно заключить дистанционно	Германия – страна с высоким уровнем жизни. Это отражается в том числе на стоимости ремонтных работ и стройматериалов. Если выяснится, что дому необходим серьёзный ремонт, счёт может оказаться существенным – тысячи и даже десятки тысяч евро
У инвесторов всегда есть возможность приобрести готовый арендный бизнес, когда объекты на момент продажи уже сданы. В этом случае все цифры по доходности подтверждаются документами. При переходе прав собственности новый владелец автоматически вступает в существующий договор аренды и начинает получать платежи на свой счёт	Сдача квартир посуточно без лицензии запрещена во многих популярных регионах. Нарушителей ждут штрафы (до €500 тыс.). Получить лицензию иностранцу крайне сложно
В Германии нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами. Арендный бизнес в сфере жилой недвижимости не требует создания юридического лица. И если объектов не много, то удобнее и дешевле оформлять их на физлицо	В Германии сравнительно высокий подоходный налог – до 45% для крупных инвесторов, которые зарабатывают больше 260 тыс. в год. Есть возможность снизить налогооблагаемую базу, но для этого необходимо привлекать консультантов. При этом не забывайте, что Германия подписала соглашение об избежании двойного налогообложения со многими странами, в том числе с Россией
В стране хорошо развиты услуги управляющих компаний – легко найти посредника, который возьмёт на себя все операционные издержки. Стоимость работ – от €30 за квартиру в месяц	Покупка недвижимости сама по себе не даёт зарубежному собственнику права поселиться в Германии. Основанием может стать ведение бизнеса в стране, но собственнику придётся доказать властям, что его компания полезна для региона, а его присутствие в Германии необходимо
Государство берёт на себя риски по выплате арендной платы в случае форс-мажорных обстоятельств, например если арендатор потеряет работу

При грамотном вложении средств и правильном выборе объектов и УК арендный бизнес может приносить стабильный доход. Процент доходности в Германии невысокий (в среднем 3% годовых). Тем не менее это надёжные вложения для приумножения средств. А если учесть рост стоимости самой недвижимости, то дополнительно можно заработать при перепродаже.

Каких-то серьёзных минусов и рисков при вложении в немецкую недвижимость нет. В основном все возможные ситуации связаны с частными случаями – когда в квартиру вселяются представители маргинальных слоёв общества. Часто они лишены стабильного заработка, поэтому в какой-то момент перестают платить за проживание.

За помощью в социальные службы такие люди идут нечасто, поэтому остаётся единственный вариант – выселение их через суд. А процесс занимает время, в которое владелец квартиры также не получает доход. 

Чтобы избежать таких ситуаций, эксперты рынка советуют обращаться в управляющие компании, которые на этапе сдачи в аренду проверяют документы и платёжеспособность претендентов.

Фото: pixabay.com, unsplash.com

Инфографика: Ольга Бодрова