Коммунальные платежи в германии

Расходы на содержание квартиры

Обязанность содержать жилье лежит в большей степени на жильцах. Если квартира сдается в аренду, налоги и коммунальные услуги оплачивают арендаторы, страховку и услуги управляющей компании — арендодатели.

Страхование

По желанию можно застраховать жилье. В среднем собственники платят около 18 348 руб. (200 €) в год. Сумму страхования можно рассчитать на сайте toptarif.de

Услуги управляющей компании

При покупке квартиры в Германии собственник становится членом сообщества жильцов, которое собирает взносы на содержание и ремонт мест общего пользования (подъезд, крыша, подвал). Сообщество нанимает , услуги которой обходятся 20-4 587 руб. (50 €) в месяц с каждого жильца.

Коммунальные платежи

Коммунальные платежи, или Hausgeld включают плату за воду и отопление, уборку мусора и т.д. Если Вы сдаете квартиру в аренду, то расходы на коммунальные услуги можно переложить на арендатора. Электричество оплачивается отдельно.

За воду, электричество, отопление, телевидение и вывоз мусора собственники недвижимости в Мюнхене платят в среднем 2 312 руб. (25,2 €)/м² в год, в Гамбурге — 2 073 руб. (22,6 €)/м², в Берлине — 1 982 руб. (21,6 €)/м².

СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ (вода, газ, электричество и вывоз мусора) для квартиры площадью 85 м² в Германии, евро в месяц(данные Numbeo)

По данным консалтинговой компании NUS, вода в Германии стоит дороже всего в мире: немцы платят 174 руб. (1,9 €)/м³, что в четыре раза больше, чем в США и в два раза больше, чем в Австралии.

Плата за газ составляет в среднем 1300 — 128 436 руб. (1400 €) в год, электричество обходится примерно в 1400 — 137 610 руб. (1500 €).

СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ ГАЗА И ЭЛЕКТРИЧЕСТВА В ГЕРМАНИИ (2013), евро в год (Данные Check24, Verivox )

Узнать уровень потребления для разных типов жилья в регионах Германии можно на сайте .

Возможность и стоимость ремонта

Если здание является памятником архитектуры или истории, то для ремонта может потребоваться разрешение, и, скорее всего, работы будут связаны с ограничениями. Например, власти могут запретить менять окна или красить фасад в другой цвет.

СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ РЕМОНТНЫХ РАБОТ В ГЕРМАНИИ (данные Geprueft.De)

При составлении статьи использованы материалы сайта tranio.com

Сравнение структуры коммунальных платежей в России и в Германии

В Германии 95% жилья сдается в найм. В этой стране приватизация была платной. Поэтому квартиры выкупили только 3,5% жителей. Остальное жилье оказалось в собственности муниципальных жилищных компаний, ЖСК, крупных домовладельцев. В составе коммунальных платежей жителей существенна прибыль собственника жилья. При общей величине платежей за найм жилья 276 евро, отчисления на обслуживание жилья составляют около 110 евро, т.е. 40%. Эта сумма включает в себя текущее обслуживание, срочный ремонт, накопления на капитальный ремонт. Справедливости ради необходимо заметить, что в Германии уровень доходов населения довольно высок. Поэтому общество может позволить себе такие расходы на коммунальные услуги и содержание жилья. В России обычно отчисления на техобслуживание и накопления на капремонт не превышают 20% от общей суммы коммунальных платежей. Но не только в процентах дело. Сумма 110 евро в Германии и сумма 14 евро в России, мягко говоря, не сопоставимы. В то же время уровень коммунальных платежей в странах Восточной Европы, недавно ставших членами Евросоюза, в 2,5-3 раза ниже, чем в Германии, что примерно соответствует разнице в доходах населения. Тем не менее, в структуре затрат на обслуживание жилья приходится 25 — 40% от общих платежей. На эти деньги удается относительно неплохо содержать жилье и проводить энергосберегающие мероприятия. Ценовой перекос в структуре коммунальных платежей, который имеет место в России отражает крайне неэффективное энергопользование, сопряженное с неэффективной генерацией тепла, огромными потерями тепловой энергии и воды при транспортировании потребителю и большими теплопотери в домах. За это приходится расплачиваться низким уровнем технического состояния домов и высоким уровнем платежей за тепло и воду. Наиболее напряженная ситуация с теплом. Платежи за тепло в сопоставимых по площади квартирах ДО утепления домов в Польше 29 евро, Эстонии 23 евро, Германии 43 евро. В России уровнем платежей за тепло в 30-35 евро уже никого не удивишь. И это при стоимости газа в 2 раза ниже, чем его цена в Европейских странах!

Данные по стоимости отопления приведены по среднему городу со средними ценами при централизованном отоплении. Затраты на отопление по России бывают выше в разы. Планируемое повышение внутренних цен на газ неизбежно приведет к повышению стоимости тепла, поскольку топливная составляющая в стоимости тепловой энергии превышает 70% и у ТЭЦ просто нет резерва для сдерживания цен за счет повышения своей эффективности.После утепления домов при их модернизации уровень затрат на отопление падает приблизительно в 2 раза и у нас, и в Европе. Вполне понятно, что часть этих средств может направляться на содержание домов. Но это только если при доме имеется настоящий хозяин и добросовестная управляющая компания. Немцы в своей стране смогли выправить ситуацию и направить средства из отопления в модернизацию и повышение комфортности жилья. Результат налицо. Серые и неудобные панельные дома стали красивым комфортабельным жильем. В Прибалтике жизнь с высокими ценами на газ заставила жителей пройти тем же путем. Панельные дома в странах Балтии массовым порядком реконструируются и становятся удобнее для проживания. В России реконструкция тоже набирает обороты, в ряде городов проводится реконструкция панельных домов с дополнительным их утеплением. Но к решению проблемы неэффективно работающих управляющих компаний мы только еще подходим

Очень важно чтобы результат от реконструкции и утепления достался жителям домов в виде дополнительного комфорта и снижения коммунальных платежей, а не управляющим компаниям в виде не заработанной ими дополнительной прибыли

Татьяна Мейер, родной город — Раштеде, @tatiana_meer

Жилье

Я живу в поселке с хорошей инфраструктурой вблизи города средних размеров Ольденбург. Цены на жилье в городе будут значительно выше. Аренда трех- или четырехкомнатной квартиры стоит 600 — 800 евро. Аренда дома или таунхауса на четыре-пять комнат — от 1000 евро.

Покупка аналогичной квартиры — от 250 000 евро, а покупка дома — от 350 000 евро. Цена зависит от года постройки и расположения.

Коммунальные услуги и сотовая связь

На коммунальные услуги уходит около 200 евро.

Домашний интернет обойдется в 35-40 евро, на телефон уходит от 15 евро в месяц в зависимости от тарифа.

Транспорт

Автобусы в поселке неактуальны. Поездка на поезде на расстояние примерно 60 километров обойдется в 12 евро туда-обратно. В сельской местности почти у всех машины. На бензин уходит около 1,4 евро за литр.

Питание и развлечения

Питание на двоих детей и двух взрослых выходит в 600-700 евро в месяц, но мы не экономим. Покупаем все необходимое, готовим большие вкусные блюда. Знаю семьи, которые питаются и на 200-300 евро, что вполне возможно.

Стоимость одного билета в кино — 10 евро. Если вы собираетесь в ресторан, то ужин на двоих выйдет около в 30-50 евро.

Медицина

Медицина полностью бесплатна, все покрывает страховка. Бывает, нужно за свой счет покупать лекарства или доплатить за материал у стоматолога. Детские лекарства тоже бесплатны.

Другие расходы

Мы ходим в бассейн, и за целый день можно потратить всего 2 евро на ребенка, 2-3 евро на взрослого. У нас есть спортобъединение, где абонемент на всю семью стоит 22 евро. В него входит плавание, групповые занятия, детские секции. Фитнес клуб эконом-класса обойдется в 20 евро в месяц. Частные школы для занятия танцами, боевыми искусствами — 40 евро в месяц и выше.

Самое дорогое — присмотр за детьми. Ясли для детей от года до трех выходит в 450 евро в месяц за восьмичасовой день. Оплата обедов в садике для детей от трех лет — 50 евро. Услуги няни — от 8 евро в час.

Об экономии

Сэкономить можно на продуктах, если вместо красной рыбы и филе птицы покупать сосиски, фарш и цельную замороженную курицу, то выйдет дешевле. Самое дешевое на гарнир — рис и макароны. Поэтому при желании и острой необходимости можно снизить расходы на продукты.

Одежду можно покупать на распродажах или онлайн с большими скидками. Организовать жизнь так, чтобы не ездить на машине.

Хаусмастер (Hausmeister) и управляющий

Данная часть статьи интересна лишь владельцам квартир.

Для многоквартирных домов в Германии существует специальный вид сервиса — хаусмайстер. Это человек или фирма, которая занимается ведением хозяйства и содержит дом и прилегающие территории в чистоте и порядке.

Именно хаусмайстер подтаскивает к дороге контейнеры с мусором, чтобы их опустошили работники мусоровозки. Именно он моет подъезд раз в неделю и стрижёт газон перед домом. Этот человек и лампочку в подъезде поменяет, и стекло разбитое вставит, и дверь скрипящую подмажет, и надпись сомнительную подкрасит, и отвалившийся кусок штукатурки подрихтует, в общем, сделает всё так, как надо, чтобы хорошо выглядело и исправно работало.

Если, конечно, он в доме есть.

Если нет, то этим по идее должны заниматься сами жильцы. Но обычно жильцы на это дело забивают, и в итоге в доме начинается разруха.

Ещё хуже вариант, когда хаусмастером вызывается быть кто-то из жильцов. Ведь стоит эта услуга обычно около 50€ в месяц с квартиры и какой-нибудь пенсионер задумается, а что там делов-то, раз в недельку ступеньки протереть. А прибавка к пенсии хорошая.

Жильцы, согласившиеся на это вариант, сами себе портят жизнь, потому что опыт показывает — рано или поздно на свои обязанности забивает и внутренний хаусмастер. А после первого же пропущенного вывоза мусора, когда на целую неделю контейнеры остаются переполненными, старика уже будут готовы сменить. Да не тут-то было: контракт подписан на год, так что терпите.

В общем, если владельцы квартир в доме адекватные, то они нанимают фирму, которая по договору обеспечивает полный набор услуг на таком уровне, чтобы жильцы и не задумывались о том, кто же вывозит мусор и стрижёт лужайку.

Также есть ещё один сервис — домоуправление. Круг проблем, которые оно решает, более глобален. Домоуправа закупает топливо на отопительный сезон, заключает договора на поставку электричества в подъезд, следит за своевременным ремонтом дома и занимается его обслуживанием с технической стороны дела.

Например, если в доме есть котёл, то значит должна быть и труба, в которую выходит дым. А эту трубу нужно чистить, иначе через пару лет будет затор, что приведёт к поломке техники.

Или в подвале есть слив для воды в полу, жидкость из которого не утекает сама по себе, а выкачивается насосом, который тоже нужно время от времени проверять.

Таких проблем великое множество. Надо регулярно измерять содержание микробов в трубопроводе. Порой растения на общей террасе новые посадить. На крыше дома проверить черепицу, а когда и сменить кусок-другой. Провести ежегодный расчёт расходов, разослать счета владельцам квартир. Собрать жильцов для обсуждения каких-либо проблем, в конце концов.

Если этим занимаются владельцы жилья, то, как и в случае с хаусмастером, ничего хорошего скорее всего не выйдет. Для домоуправления нужен большой опыт решения проблем и просто понимание, что в доме есть, как оно работает, как его обслуживать.

Стоит этот сервис примерно 150-300€ в год с квартиры, в зависимости от уровня услуг, возраста дома, количества квартир в нём и так далее.

Чистый средний доход на душу населения после выплаты налогов

Отзывы русских о жизни в Германии часто базируются на средней заработной плате

Но нельзя забывать о важном показателе – чистом доходе населения

Как говорит статистика, добропорядочный гражданин, работающий официально, после оплаты всех налогов получает на руки примерно 28 тысяч евро в год. Это немного выше, чем в иных цивилизованных странах.

Социальное расслоение активное. Доходы богатой части населения превышают доходы бедняков примерно в 4 раза. Показатель работающих очень высок. Среди взрослого трудоспособного населения свою должность имеют примерно 75% граждан, среди них больше мужчин. Сверхурочно работают около 7% граждан, среди них существенно больше представителей мужского пола.

Коммунальные платежи

Размер коммунальных платежей зависит от конкретного объекта и его местоположения.

Плата за содержание дома

Владельцы квартир оплачивают так называемый Wohngeld или Hausgeld (жилищно-коммунальную плату), куда входят коммунальные услуги (отопление, холодная и горячая вода, уборка мусора и др.), плата домоуправлению, а также ежемесячные взносы в коммунальную кассу дома (Instandhaltungsrücklage), из которой впоследствии производится текущий ремонт здания и мест общественного пользования.

Плата домоуправлению составляет €10-20 в месяц. Размер взносов в коммунальную кассу обычно устанавливается обществом владельцев на собраниях владельцев. Если решений о внесрочных расходах или повышении ежемесячных взносов не принято, то средний размер таких взносов по небольшим квартирам составляет €15-30 в месяц.

Читайте наш материал о том, что такое товарищество собственников в Германии.

Газ

Квартиры в Германии чаще всего отапливаются газом. Стоимость потребления газа составляет €3-4 за куб. м. В среднем отопление обходится в €1 за кв. м.

Электричество

Электроэнергия оплачивается практически всегда дополнительно и не входит в коммунальные услуги. В Германии существует большое количество компаний электроснабжения, и каждый владелец имеет право самостоятельно выбирать организацию из имеющихся в том или ином регионе. Стоимость киловатта электричества зависит от компании и выбранного тарифа, в настоящее время она составляет в среднем 29 центов.

Интернет, ТВ, телефон

Самый дешевый интернет-провайдер (ADSL) обходится в €9,95 за месяц. Подключение стационарного телефона стоит €60, месячная оплата – от €15 до €40 в зависимости от услуг, минута разговора – от 1,6 центов до нескольких евро. Кроме корпорации Deutsche Telecom услуги связи предоставляет большое количество других компаний.

Минута разговора внутри сети по мобильному телефону оценивается в среднем 15-18 центов, хотя эта цена зависит тарифа и может ощутимо варьироваться. SMS – 19-20 центов, что дороже, чем в России. Основные операторы мобильной сети в Германии: T-Mobile, O2, Vodafone, 1und1 и E-Plus.

В настоящий момент большинство жителей Германии пользуются пакетами с безлимитным количеством звонков на стационарные и мобильные телефоны, а также безлимитным интернетом. Стоимость такого пакета составляет от €8 до €20 в месяц со сроками расторжения договора от 1 месяца до 2 лет.

Радио обходится в €5,52 в месяц, пакет (радио плюс кабельное телевидение) – €17. Все телевизионное вещание в Германии осуществляется через кабель или интернет.

Помимо этого каждый человек или семья обязаны оплачивать за радио и телевидение налог, так называемый GEZ Beitrag или Rundfunkbeitrag, в размере €17,50 в месяц.

C 15 июня 2017 года на территории Евросоюза отменена плата за роуминг, что означает, что имея сим-карту немецкого оператора, можно пользоваться мобильной связью и интернетом на всей территории Евросоюза, как дома (в Германии).

Благоустройство двора в типичном многоквартирном доме в Германии

Лифт

Если в доме есть лифт, то это не только удобно, но и дополнительные расходы! Причём, немалые.

Связанно это прежде всего со службой вызволения пассажиров лифта из беды, если он вдруг застрял. Дело даже не в том, что этот вызов дорого стоит. Дело в том, что в лифте по закону должна быть кнопка, нажав на которую через 10 секунд должен быть получен ответ о скорости прибытия службы спасения. Ведь застрявший лифт — это не шутки, при определённых обстоятельствах — жара, преклонный возраст пассажира, неработающая вентиляция — человек там долго не протянет.

Так вот, чтобы эта спасительная кнопка в нужное время сработала независимо от времени суток, необходимо организовать всю эту систему, посадить дежурных по районам, произвести проверку связи каждого конкретного лифта с центром. Да и сам лифт надо обслуживать, регулярно проводить техосмотр, и содержать в чистоте.

Стоимость всего этого удовольствия зависит от размеров как дома, так и лифта.

У нас в доме лифт есть, он самой простейшей системы, и самый дешёвый в обслуживании, но всё равно около 800€ в год расходов требует. Понятно, что вся сумма распределяется среди жильцов поровну. Стоит также сказать, что мы живём на первом этаже (Erdgeschoß), но роли это не играет — все платят одинаково.

Основные составляющие оплаты

В Европе квартирной платы в российском понимании нет. Предоставляемые населению коммунальные услуги в Германии делятся условно на три группы.

В первую группу входит оплата за услуги домоуправления – частной управляющей компании, которая занимается содержанием жилых домов. К обязанностям домоуправления относится обеспечение жильцов коммунальными услугами, сбор платежей, проведение капитальных и текущих ремонтов здания, а также общественных мест. Стоимость услуг домоуправления для немцев обходится в среднем от 60 до 100 евро.

Вторая группа – непосредственно коммунальные услуги: водоснабжение, отопление, газ, вывоз мусора. Расплачиваются жильцы раз в год, по принципу предоплаты, сумма которой определяется по показателям предыдущего года. В конце каждого года производится перерасчет в соответствии с показаниями счетчиков: если заплатили больше, чем использовали, тогда деньги вам вернут, если меньше ― придется доплатить.

Выставлять счет за недоплаченные услуги могут до конца следующего года. То есть перерасчет за 2018 могут прислать до 31.12.2019.

В среднем стоимость коммуналки в Германии в пересчете на квадратный метр составляет 4-5 евро.

Помимо этого, регулярно сдаются деньги в кассу дома. Эти отчисления по решению жильцов управители дома тратят на капитальные нужды: ремонт фасадов, замену лифтов, создание детских площадок.

Стоимость общих жилищных услуг распределяют поровну, не смотря на состав семьи, возраст, занятость. И составляют эти траты в среднем 30-50 евро в месяц.

Немцы платят за электричество отдельно. Электроэнергия не входит в набор стандартных услуг. В Германии огромное количество поставщиков электричества и можно выбрать более выгодные услуги и тарифы самостоятельно.

Размеры и стоимость жилья

К тому же государство выдвигает определенные требования к тому, каким должен быть объект. В частности, его площадь должна составлять:

• на 1 жильца – 45 кв. м;
• на двух – 60 кв. м;
• на трех – до 75 кв. м;
• на четырех – до 90 квадратных метров.

Далее прибавляется по 15 квадратных метров на каждого жильца. Следует отметить, что младенец, пребывающий в утробе матери, после 14-й недели считается отдельным членом домохозяйства.

Квартира, оплату которой будет компенсировать государство, не должна быть дорогой:

• на 1 человека – до 353 евро;
• на 2-х – до 459 евро;
• на 3-х – до 564 евро.

Плюс 105 евро на каждого следующего жильца. Арендуемое жилье должно содержать только самое необходимое для жизни, иметь простой ремонт и бюджетную мебель.

Австралия

Средняя зарплата в Австралии 3000 австралийских долларов или $2610, и в рублях это примерно 104 400 руб. и всего 7,7% австралийцы платят за ЖКХ в месяц — это примерно 75 австралийских доллара или 67 американских. Россияне могут позавидовать, так как в среднем это 2700–3000 рублей в месяц. Но ежемесячная оплата может быть выше, так как основная статья расходов ЖКХ в Австралии — это вода. За воду в месяц в Австралии проживающие в собственной квартире оплачивают не менее $160 в месяц + начисления за куболитры. Интересно, что если вы арендуете квартиру, то в большинстве случаев воду вы не оплачиваете.

Газ используется мало и в основном только на производствах, а в быту в основном используют электричество. Это связано с географическим положением и отсутствием больших природных ресурсов газа. Стоимость электричества в Австралии имеет 3 тарифа: основной, ночной и тариф на пользование определенными электроприборами. И здесь можно значительно сэкономить если, например пользоваться энергоемкими приборами ночью. В среднем за электроэнергию в месяц оплачивают около $50–60 (около 2200 руб.)

Расторжение договора аренды недвижимости

Параметры расторжения контракта лучше подробно прописать с самого начала. Срок предупреждения, форс-мажорные обстоятельства, возможные компенсации и способ передачи жилья. Однако нельзя все предусмотреть, да и ситуации могут быть разные.

Отличаются параметры расторжения при бессрочном договоре (это может произойти в любой момент в соответствии с законом и прописанными правилами) и контракте, заключенном на определенный срок.

Нужно понимать, что неверно составленный договор будет считаться действующим в своих верно прописанных параметрах. Но такой договор может быть признан бессрочным, даже если в нем указан период действия. Соответственно, разорван такой договор может быть по условиям бессрочного.

Обоюдное

Это наиболее простой вариант. Люди, договорившиеся о чем-то одном, имеют право изменить условия соглашения, в том числе и полностью разорвать его.

Если новые условия не соответствуют предыдущим, то желательно заключить дополнительное соглашение, чтобы в дальнейшем не могло возникнуть претензий.

По инициативе одной из сторон

Арендатор:

Закон дает арендатору права разорвать договор аренды, но обязывает предупредить за срок не менее трех месяцев. При этом срок аренды последнего месяца должен заканчиваться в конце этого месяца. То есть фактически период может быть более 90 дней.

К примеру, арендатор заявляет о желании расторгнуть соглашение 15 января. 15.01 + три месяца = 15.04. Но апрель, в данном случае, должен быть оплачен полностью. Соответственно, договор будет расторгнут 30.04.

Есть еще масса тонкостей с зачетом периода предупреждения, которые могут зависеть от нормативных особенностей конкретной федеральное земли. Их обязательно надо уточнить по месту.

Такое уведомление называется Kundigung, а сам процесс – Kundigungfrist.

Кроме этого, арендатор вправе расторгнуть договор, если:

1. Отсутствует возможность вселения.
2. Арендодателем не исправлен серьезный недостаток, препятствующий полноценному проживанию, о котором был уведомлен письменно.
3. Проживание создает угрозу жизни или здоровью (опасная плесень, паразиты). Такая угроза должна быть подтверждена в судебном порядке.
4. Обман или неисполнение арендодателем условий соглашения.

Указанное случаи требуют знания юридических тонкостей, поэтому не стоит обращаться к ним без участия юриста.

Есть еще два особых случая: смерть арендатора (на расторжение договора родственниками дается месяц) и Sonderkündigung – если арендатор не согласен с условиями Mieterhöhungen, он может разорвать контракт в течение 2-х месяцев с начала действия новых цен.

Арендодатель:

Арендодатель обязан придерживаться всех условий договора и норм закона. Все сомнения толкуются в пользу арендатора. Расторжение вне правил возможно только в судебном порядке, при доказательстве обстоятельств непреодолимой силы.